L’usucapione è una modalità di acquisto della proprietà altrui che si verifica solo al compimento di alcune condizioni. Un concetto legale molto spesso frainteso e causa dei dubbi più disparati: si tratta, infatti, di un mezzo con il quale si rischia di perdere la proprietà di un bene a causa dell’utilizzo del bene da parte di un’altra persona.
Si pensi a quanti abusi sono stati perpetrati, approfittando l’inerzia del proprietario del bene!
Non è, però, il semplice possesso e utilizzo del bene che fa scattare il diritto di usucapione. Non è sufficiente, in quanto, così, si andrebbe a rendere legale l’esproprio forzato della proprietà altrui.
Spieghiamo, praticamente, come si può evitare l’usucapione su un bene, ma solo dopo aver analizzato a fondo come funziona e quali sono le condizioni che bisogna soddisfare per usucapire un bene.
Cos’è l’usucapione e quando si verifica
L’usucapione si verifica quando un bene, come un immobile o un terreno, viene utilizzato da una persona diversa dal proprietario, in maniera continuativa, pacifica, ininterrotta e si manifesta per almeno vent’anni. L’istituto dell’usucapione viene disciplinato dall’articolo 1158 e seguenti del Codice Civile.
A differenza delle altre tipologie di acquisto, l’usucapione non necessita della collaborazione e neppure del consenso del proprietario del bene. L’usucapione ha comunque alcuni presupposti che devono essere rispettati affinché si compia l’istituto:
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Il proprietario non deve utilizzare il bene;
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L’altro soggetto non si deve impossessare del bene con violenza e clandestinamente;
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L’altro soggetto deve utilizzare il bene;
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Durante i venti anni, il proprietario non deve rivendicare il bene;
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Durante i venti anni, non ci devono essere azioni giudiziarie da parte del proprietario;
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Il tribunale deve accertare la presenza dei suddetti presupposti.
L’usucapione è applicabile quando il proprietario non ne sa nulla? Anche se il proprietario del bene non è a conoscenza che un terzo stia facendo uso del proprio immobile o terreno, l’usucapione può comunque verificarsi. Ovviamente, come sempre, il possesso deve essere acquisito ed esercitato pubblicamente, per almeno venti anni.
Per potersi verificare, però, il detentore deve assumere un certo comportamento, volto a manifestare la sua reale intenzione di diventare il nuovo proprietario del bene.
Ricordiamo che, per usucapire un bene, è necessario dimostrare l’inizio e lo svolgimento del possesso attraverso prove certe. La durata deve essere di venti anni. Potrebbero essere chiamati anche testimoni a deporre.
Come si può evitare l’usucapione
Si può evitare l’usucapione? La risposta è affermativa. Per bloccare il decorso dei venti anni, indispensabili a far scattare l’usucapione, il proprietario deve rivendicare il proprio diritto e chiedere la restituzione del bene.
Solitamente, si ricorre subito alla diffida, tramite raccomandata A/R, nella quale il proprietario esprime chiaramente la richiesta di abbandono del bene entro quindici giorni.
Se il detentore libera il bene spontaneamente e non ne riprende possesso per almeno un anno, allora non sarà più possibile rivendicare l’usucapione del bene.
Cosa succede in caso contrario? Se il detentore non libera il bene oppure ne riprende possesso prima di un anno, il proprietario sarà costretto ad agire in tribunale, incaricando un avvocato civilista.
L’avvocato deve notificare un atto di citazione al terzo, nel quale richiede al giudice di condannarlo al rilascio immediato del bene. Ricordiamo che, senza notifica, il solo invio della raccomandata non basta ad interrompere l’usucapione in atto
.Dobbiamo trarre alcune conclusioni. La semplice diffida non basta ad interrompere l’usucapione. Tuttavia, non è neppure necessario avviare subito una causa vera e propria. È sufficiente la notifica dell’atto di citazione. Qualora l’azione giudiziaria non dovesse portare a nessun risultato, allora sarà necessario ricorrere all’esecuzione forzata.
Evitare l’usucapione ha un costo?
Evitare l’usucapione presenta costi variabili in relazione a quali attività si svolgono.
Il caso meno costoso è quello della diffida inviata tramite raccomandata A/R: si dovranno affrontare solo i costi postali. Se, però, la raccomandata l’invia un legale, ai costi postali si dovrà aggiungere l’onorario del professionista.
Se l’invio della diffida non basta, come abbiamo detto, si deve provvedere a notificare l’atto di citazione. In questo caso, si devono aggiungere anche i costi della notifica di circa 20 euro, oltre che la parcella dell’avvocato. In questo caso, l’onorario è di gran lunga superiore rispetto alla diffida.
Il terzo caso da considerare è l’avvio della causa. Se si rende necessario anche questo passaggio, allora si dovrà pagare anche il contributo unificato allo Stato. Di quale si tratta? La tassa per l’avvio del giudizio, di importo variabile in relazione al valore dell’immobile. Naturalmente, anche in questo caso si deve considerare la parcella dell’avvocato.
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