Il possesso e il relativo utilizzo di un bene che si protrae oltre i venti anni può innescare il meccanismo dell’usucapione.
Innanzitutto, bisogna chiarire che l’usucapione è incompatibile con qualsivoglia comportamento del possessore che in qualche modo vada a riconoscere l’altrui proprietà del bene in suo possesso.
Immaginando che il possessore si guardi bene dal compiere qualsiasi atto di riconoscimento, resta la possibilità in capo al proprietario di adottare alcune tecniche, perfettamente legali, per “ingannare” colui che vuole usucapire il bene.
Vediamo dunque insieme cos’è l’usucapione e quali sono i trucchi per evitarla.
Cos’è l’usucapione
L’usucapione è uno dei mezzi di acquisto della proprietà.
In breve, se un soggetto possiede e utilizza per più di venti anni un bene mobile o immobile (spesso un’abitazione o un terreno) di cui non è proprietario, lo diventa automaticamente.
Per aversi usucapione, però, è necessario ricorrano alcune condizioni:
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il possessore deve entrare nel possesso del bene senza esercitare violenza, ma in modo pacifico e chiaro;
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il possessore deve compiere atti da cui è facile evincere un comportamento da proprietario del bene (es. ristrutturazione immobile);
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devono trascorrere 20 anni dal compimento di questi atti; esistono però casi di usucapione abbreviata;
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il possessore non deve ricevere dal proprietario alcun atto di rivendicazione del bene durante i 20 anni;
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il possessore deve fare causa al proprietario di modo che il giudice, una volta appurata l’usucapione, dia ordine per il passaggio di proprietà del bene.
Chiarito cos’è l’usucapione e quali sono i suoi requisiti, vediamo ora i trucchi a disposizione del proprietario per evitarla.
Usucapione: i trucchi per evitarla
Innanzitutto, per evitare l’usucapione, è necessario che in qualche modo il detentore del bene riconosca l’altrui proprietà sullo stesso.
Il riconoscimento può avvenire sia in forma espressa che tacita. Immaginiamo, ad esempio, che il detentore del bene paghi un canone di locazione al proprietario dell’immobile. L’atto di pagare la locazione sarà sufficiente per escludere l’usucapione del bene.
Spesso, però, il detentore si guarderà bene dal compiere simili atti, specialmente se vicino al raggiungimento dei fatidici 20 anni di possesso del bene. Il proprietario, allora, può utilizzare un trucco per trarre in inganno il possessore.
Immaginiamo di essere vicini alla scadenza dei 20 anni, il proprietario sa che uscirebbe sconfitto dalla causa che gli verrà intentata dal detentore del bene e, allora, dice allo stesso di presentargli una proposta di acquisto dell’immobile in modo da evitare i costi processuali.
Ecco, se il detentore del bene è ignorante in materia e non si è affidato a un avvocato per la registrazione dell’usucapione, potrebbe accettare la proposta e, così facendo, danneggiarsi con le sue stesse mani.
Con una proposta d’acquisto dell’immobile, infatti, riconoscerebbe la proprietà altrui sul bene e non ci sarebbero più le condizioni per usucapirlo.