In caso di abuso edilizio, è possibile incorrere in gravi conseguenze. Un abuso edilizio si verifica quando i lavori di ristrutturazione, o di costruzione, in un determinato immobile, vengono svolti senza ricevere le dovute autorizzazioni.
Pensiamo ad esempio alla costruzione di una tettoia, all’aggiunta di una porta o alla modifica del volume di una casa, senza comunicazione al Comune competente. In questi casi si può essere sanzionati, tuttavia è anche possibile che venga imposto l’abbattimento delle nuove costruzioni.
Generalmente, per sanare una situazione di abuso edilizio, è necessario seguire un determinato iter, che si chiama appunto, sanatoria, in cui andare a regolarizzare la situazione. Tuttavia in alcuni casi è disponibile la sanatoria automatica: vediamo come funziona e tutti i limiti previsti dalla legge.
Cos’è la sanatoria automatica per abuso edilizio
La sanatoria ordinaria prevede di seguire un iter preciso per rimediare alla situazione di abuso edilizio. Tra i passaggi necessari per sanare l’abuso, c’è anche quello di chiedere l’autorizzazione dei lavori agli enti preposti, o al Comune.
La legge però concede anche una sanatoria automatica in determinati casi, per cui non è necessario seguire questo iter ordinario. Al centro di una sanatoria automatica ci devono essere piccole irregolarità, ovvero opere di abuso edilizio che non mettono a rischio l’ambiente o l’incolumità di persone.
Va tenuto presente che su questo punto non esiste una regola valida in tutta Italia, perché sono le singole Regioni a stabilire specifiche norme in base al territorio e alla zona in cui avviene l’abuso edilizio.
Per conoscere tutte le regole e i limiti precisi, è necessario quindi informarsi al proprio Comune presso gli uffici preposti. Tuttavia possiamo individuare alcune linee guida generiche per ciò che riguarda le piccole irregolarità.
In ogni caso di abuso edilizio comunque si consiglia di presentare la domanda di sanatoria, anche nel caso in cui si ipotizzi una sanatoria automatica, per verificare tutti i requisiti di legge.
La sanatoria automatica prevede l’applicazione di una percentuale di tolleranza, che può essere diversa in base alla regione. In alcuni casi si parla di una percentuale del 10% sul totale della superficie del terreno o dell’immobile, in altri casi invece la tolleranza può essere superiore, anche del 20% rispetto al totale della superficie.
Per accedere ad una sanatoria automatica sull’abuso edilizio è quindi necessario rispettare alcuni parametri precisi, e in alcuni casi non è possibile accedervi. La tolleranza calcolata sulla percentuale specifica quindi, da sola non basta.
Ma come si fa a calcolare, nello specifico, questa percentuale? Bisogna prima di tutto sapere qual è la superficie totale dell’immobile, o del terreno su cui si sono svolti i lavori, e poi verificare a quale percentuale ammonta il lavoro svolto.
Per questo calcolo è possibile individuare tutte le informazioni dai dati catastali, o chiedere il supporto di un professionista.
Ricordiamo che la sanatoria edilizia è regolamentata in Italia dall’articolo 36 del Testo Unico dell’Edilizia.
Conseguenze della mancata sanatoria dell’abuso edilizio
Se non si procede correttamente alla sanatoria dell’abuso edilizio, che si tratti di sanatoria automatica o ordinaria, le conseguenze possono essere rilevanti. Si va dalla sanzione in denaro o a conseguenze penali nelle situazioni più gravi.
Per legge può poi essere decisa la demolizione dell’edificio oggetto dei lavori, in base alla gravità della situazione. La regolarizzazione dell’abuso è sempre la via prioritaria, per consentire una soluzione rapida al problema.
Tuttavia quando questa non è possibile, si procede con la demolizione della parte costruita in modo abusivo o si procede a ristabilire le caratteristiche dell’immobile prima dei lavori.
Per questi motivi, nel caso in cui si voglia procedere a svolgere dei particolari lavori di ristrutturazione nell’abitazione o in un immobile, si consiglia di informarsi sui seguenti permessi:
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Cila: comunicazione di inizio lavori asseverata;
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Scia: segnalazione certificata di inizio attività;
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P.d.c.: permesso di costruire.
In casi particolari può anche essere richiesta documentazione aggiuntiva, soprattutto se le ristrutturazioni comportano l’accesso ad un bonus fiscale o una agevolazione specifica, come il superbonus 110%.
Un abuso edilizio può andare in prescrizione? La prescrizione indica il termine entro il quale le autorità possono procedere per far rispettare le regole in materia edilizia, o con la sanatoria ordinaria.
Generalmente questo termine è di 10 anni, salvo eccezioni stabilite dalle regole delle Regioni. Il termine può essere prolungato per quei casi che non provocano un reale pericolo pubblico.
Tuttavia la prescrizione non viene applicata quando i lavori sono svolti senza titolo abilitativo, per cui la legge può agire in qualunque momento.