Novità e nuovi adempimenti per gli affitti brevi. L’Agenzia delle entrate ha pubblicato il provvedimento n. 86984, il 17 marzo 2022, nel quale spiega la nuova normativa e tutte le novità che riguardano le locazioni brevi.
Quali sono i contratti di affitto breve? Sono quei contratti che hanno una durata inferiore a trenta giorni.
La normativa, in base alle comunicazioni fornite dall’Agenzia delle entrate, comporta l’adempimento a nuovi obblighi burocratici. Di quali obblighi parliamo? Il locatore deve comunicare all’Agenzia delle entrate sia l’anno di affitto sia i dati catastali dell’immobile.
Ma i nuovi obblighi non riguardano soltanto il proprietario dell’immobile, ma anche i gestori dei portali telematici o, se presenti, gli intermediari immobiliari.
Ordunque, analizziamo, prima di tutto gli affitti brevi e la normativa che disciplina questa tipologia di contratto. Ovviamente, daremo un ampio spazio a quali sono le novità sulle locazioni brevi comunicate dall’Agenzia delle entrate, andando a vedere quali sono gli adempimenti del locatore – anche in generale. Infine, risponderemo alla seguente domanda: quando si applicheranno le nuove regole?
Come funzionano gli affitti brevi?
Prima di iniziare a parlare delle ultime novità comunicate dall’Agenzia delle entrate e prima ancora di elencare e spiegare quali sono tutti gli adempimenti del locatore, è bene fare qualche cenno sugli affitti brevi, spiegando cosa sono e, soprattutto, come funzionano.
Poniamo e rispondiamo alla prima domanda: cos’è l’affitto breve? Si tratta di una formula di affitto che ha alcune peculiarità, prima fra tutte e più importante è la sua durata. L’affitto breve è, quindi, un tipo di contratto di locazione che ha una durata di massimo trenta giorni.
La durata che caratterizza l’affitto breve, come si può immaginare, è piuttosto limitata. Superati i trenta giorni, infatti, diventa affitto transitorio.
Pertanto, in genere, i contratti di locazione breve vengono stipulati per i periodi di vacanza – infatti, vengono definiti anche “ad uso turistico”.
Questa tipologia di locazione la possono effettuare sia le persone fisiche sia gli intermediari immobiliari, ma non possono usarla imprese oppure professionisti. Pertanto, spostandoci sull’aspetto fiscale possiamo dedurre una prima caratteristica importante. Si legge, infatti, sul sito laleggepertutti.it:
“[…] per dare in locazione breve una casa e guadagnarci con il canone non è necessario aprire una partita Iva”.
Spostiamoci, adesso, sul terreno normativo degli affitti brevi, Inizialmente, le locazioni brevi erano disciplinati da specifiche leggi regionali. Successivamente, però, è stata redatta una normativa fiscale: la durata fino ad un massimo di trenta giorni, infatti, è stata disciplinata dall’articolo 4 del Decreto-legge n. 50 del 2017.
Affitti brevi e adempimenti fiscali locatore: cosa devi sapere?
Abbiamo chiarito quali sono gli aspetti generali, facendo anche un brevissimo cenno alla normativa che disciplina gli affitti brevi. Passiamo, adesso, alla questione fiscale.
Quello degli affitti brevi è una tipologia molto particolare di contratto, utilizzato, in particolar modo, per chi va in vacanza – in virtù della sua breve durata. Si tratta, inoltre, di un contratto che non richiede la registrazione all’Agenzia delle entrate se non si superano i trenta giorni – anche se, i nuovi adempimenti burocratici per i locatori, con le ultime notizie diventeranno molti di più.
Inoltre, come si legge sul sito laleggepertutti.it, sul contratto viene applicata:
“[…] come cedolare secca un’imposta del 21% sul reddito che produce la locazione”.
Si tratta di una norma che si applica fino al massimo di quattro abitazioni in affitto. Se si supera tale limite e, quindi, si affittano più di quattro immobili, dal quinto in poi il locatore dovrà necessariamente versare l’Irpef e le addizionali comunali e regionali.
È possibile scegliere il regime della cedolare secca anche se il contratto di affitto non viene concluso dal proprietario dell’immobile e l’affittuario, ma da un intermediario immobiliare. Ovviamente, deve trattarsi sempre di un immobile ad uso abitativo/residenziale.
Facciamo un breve appunto alla cedolare secca per l’anno 2022. Si tratta di un regime fiscale alternativo con il quale tassare il reddito proveniente dagli affitti. L’aliquota è fissata al 21% oppure al 10% (varia in base ad alcuni requisiti e alla tipologia di contratto).
Cosa comprende la cedolare secca? Come abbiamo già detto, si tratta di un regime fiscale che sostituisce l’Irpef e, inoltre, comprende le addizionali (comunali e regionali), oltre che, in caso di registrazione del contratto, anche l’imposta di bollo e di registro.
Perché è stata introdotta la cedolare secca? Non soltanto, come si può pensare, per agevolare i contratti di affitto, ma anche per contrastare l’evasione fiscale.
Affitti brevi: nuovi obblighi in arrivo. Ecco cosa cambia!
Dopo aver fatto questa breve panoramica, analizziamo quali sono i nuovi obblighi comunicati dall’Agenzia delle entrate.
Attraverso la pubblicazione di un apposito provvedimento, il 17 marzo 2022, l’Agenzia delle entrate ha annunciato un nuovo obbligo: sarà necessario comunicare all’Ente l’anno di locazione e i dati catastali dell’immobile oggetto d’affitto.
Comunicazione che tutti gli interessati dovranno effettuare utilizzando i servizi telematici messi a disposizione dall’Amministrazione finanziaria.
Il provvedimento interessa, naturalmente, i contratti di affitto che non superano trenta giorni e, quindi le locazioni brevi. Come abbiamo detto prima, le locazioni brevi possono essere stipulate dalle persone fisiche e per immobili ad uso esclusivamente abitativo e, come si legge sul sito informazionefiscale.it:
“[…] al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, anche se includono la fornitura di biancheria e la pulizia della casa”.
Cosa cambia, quindi, con il provvedimento pubblicato dall’Agenzia delle entrate? Sostanzialmente, gli adempimenti burocratici si allungheranno e si dovranno comunicare più informazioni al Fisco.
In ogni caso, si ricorda che le regole per le comunicazioni dei contratti delle locazioni brevi sono contenute nel provvedimento n. 132395, pubblicato il 12 luglio 2017, dall’Agenzia delle entrate – adesso, integrato.
Comunque, ritornando agli obblighi, sottolineiamo che essi riguardano anche i gestori dei portali telematici e le agenzie immobiliari.
Ma, adesso, andiamo ad analizzare, più nello specifico, quali sono i dati da comunicare all’Ente.
Affitti brevi: nuovi dati da comunicare. Ecco le novità dall’Agenzia dell’entrate!
Ebbene, è arrivato il momento di entrate più nello specifico, andando ad elencare, dettagliatamente, quali sono i dati da comunicare all’Agenzia delle entrate, secondo quanto disposto dal provvedimento del 17 marzo 2022.
Come abbiamo accennato, bisognerà inviare una comunicazione all’Agenzia delle entrate, contenente queste due informazioni: l’anno di locazione e i dati catastali dell’immobile dato in affitto.
Chi deve adempiere all’obbligo? Come si legge sul provvedimento pubblicato dall’Agenzia delle entrate, il 17 marzo 2022, sono obbligati sia i residenti sia i non residenti in Italia.
Per quanto riguarda coloro che operano come sostituti d’imposta e che applicano la ritenuta d’acconto, dovranno adempiere all’obbligo tramite la Certificazione Unica. Gli altri, invece, dovranno inviare l’apposita comunicazione, in via telematica, all’Agenzia delle entrate, entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui viene stipulato il contratto di affitto.
Quali sono i dati che dovranno essere comunicati all’Agenzia delle entrate? Eccoli, elencati:
- Nome, cognome e codice fiscale del locatore;
- La durata del contratto d’affitto;
- L’indirizzo di ubicazione dell’immobile in affitto;
- Il canone di affitto lordo;
- Anno di riferimento dell’affitto;
- I dati catastali dell’immobile in affitto.
Inoltre, sul provvedimento dell’Agenzia delle entrate leggiamo:
“Per i contratti relativi al medesimo immobile e stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione dei dati può essere effettuata anche in forma aggregata”.
Parliamo di tempistiche. L’obbligo di comunicazione scatterà dal 2023. Come si dovrà trasmettere la comunicazione? Utilizzando i canali telematici dell’Agenzia delle entrate che, successivamente, saranno pubblicate sul portale.
Affitti brevi: qual è il perché dei nuovi obblighi?
Un ultimo passo da fare è capire il perché è stato deciso di inserire altri dati nelle comunicazioni, tra gli adempimenti del locatore.
Le motivazioni, ovviamente, sono inserite all’interno del provvedimento dell’Agenzia delle entrate. Da quello che apprendiamo leggendo il provvedimento, la comunicazione dei dati che abbiamo indicato in precedenza è funzionale ad identificare l’immobile dato in affitto anche qualora lo stesso locatore abbia stipulato più contratti di locazione.
Come abbiamo sempre detto in precedenza, nell’elenco dei nuovi dati da comunicare, sono presenti anche i dati catastali. La loro indicazione è importante e serve ad indentificare, in base alle risultanze catastali, sia l’immobile dato in affitto sia i suoi intestatari catastali.
Affitti brevi: ritenute e versamenti per gli intermediari!
Definiamo, infine, quali sono gli adempimenti fiscali che riguardano gli intermediari immobiliari o i gestori dei portali telematici.
Tali soggetti che operano in qualità di sostituti di imposta e che incassano corrispettivi derivanti da canoni di locazioni brevi, per conto di proprietari di immobili ad uso abitativo, applicano la ritenuta del 21% sul totale degli affitti ricevuti.
Per conoscere maggiori informazioni e approfondire la questione, si consiglia di leggere la risoluzione n. 88 del 2017, pubblicata dall’Agenzia delle entrate, disponibile al seguente link.
La ritenuta deve essere versata, obbligatoriamente, tramite il Modello di Pagamento Unico F24, utilizzando il codice tributo “1919”.
Ricordiamo che il modello F24 può essere trasmesso in modalità telematica oppure è possibile presentarlo presso banche o poste.