Casa abusiva: come regolarizzarla e cosa si rischia

Scopri come regolarizzare una casa abusiva e che cosa si rischia in ambito amministrativo e penale.

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L'abuso edilizio può essere sia un illecito amministrativo che un reato a seconda dei casi. Il rischio principale è quello incorrere in delle pene molto severe.

All'interno di questa breve guida ti mostrerò che cosa devi fare per poter regolarizzare la tua situazione in merito alla conformità della tua abitazione rispetto alle normative e alle prescrizioni edilizie ed urbanistiche, osservando il funzionamento ed il costo della sanatoria.

Inoltre, andremo a dare luce e attenzione sui molti rischi in cui ci si può imbattere quando si commette questo illecito, evidenziando che cosa succede dopo una denuncia e quando un abuso edilizio diventa reato.

Casa abusiva: che cosa vuol dire e come funziona la sanatoria edilizia

Si parla di una casa abusiva quando si è provveduto, senza un'apposita approvazione ed autorizzazione da parte degli organi amministrativi, ad effettuare uno tra i seguenti interventi, i quali rientrano all'interno dell'ambito edilizio, ovvero:

  • la costruzione su un terreno non edificabile;
  • l'ampliamento del volume o della superficie dell'edificio;
  • la modifica della sagoma di un edificio già esistente.

In questi casi si verifica un illecito, il quale può essere civile o penale, dal momento che si provvede ad effettuare queste tipologie di operazioni senza avere alcun titolo abilitativo. Da ciò, ne consegue che bisogna necessariamente procedere attraverso una tre le seguenti metodologie per rientrare all'interno delle regole stabilite dalla legge, ovvero bisogna:

  • fare un nuovo condono edilizio;
  • chiedere il permesso di costruire in sanatoria.

La sanatoria edilizia è una particolare tipologia di provvedimento amministrativo, la quale permette di sanare la situazione illegittima che si presenta nel momento in cui si costruisce senza avere le specifiche autorizzazioni che sono richieste per farlo.

In questo caso e attraverso questa metodologia, si potrà procedere con la legittimazione dell'opera edilizia, purché quest'ultima ottenga la doppia conformità, ovvero purché questa non trasgredisca la legge, sia nel momento in cui sono stati effettuati i lavori e sia nel momento in cui è stata richiesta la sanatoria.

Quali sono gli abusi edilizi sanabili

Ecco quali sono le varie tipologie di interventi che si configurano in un abuso edilizio sanabile:

  • le opere edilizie che sono state realizzate senza alcun titolo abilitativo oppure in maniera non conforme a quest'ultimo, oltre ad essere anche non conformi alla normativa e alle prescrizioni urbanistiche;
  • le opere edilizie che sono state realizzate senza alcun titolo abilitativo oppure in maniera non conforme a quest'ultimo, che però risultano conformi, invece, per quanto riguarda la normativa e le prescrizioni urbanistiche prima dell'entrata in vigore del Decreto Legge n. 269 del 30 settembre 2003 (sanatoria giurisprudenziale);
  • le opere di restauro e di risanamento conservativo , disciplinate all'interno dell'art. 3, Comma 1, lettera c, del Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 6 giugno 2001, che sono state realizzate senza alcun titolo abilitativo oppure in maniera non conforme a quest'ultimo;
  • le opere di restauro e di risanamento conservativo , disciplinate all'interno dell'art. 3, Comma 1, lettera c, del Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 6 giugno 2001, che sono state realizzate senza alcun titolo abilitativo oppure in maniera non conforme a quest'ultimo, nelle zone omogenee A, le quali vengono indicate all'interno dell'art. 2 del Decreto Ministeriale n. 1444 del 2 aprile 1968;
  • le opere di ristrutturazione edilizia, disciplinate all'interno dell'art. 3, Comma 1, lettera d, del Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 6 giugno 2001, che sono state realizzate senza alcun titolo abilitativo oppure in maniera non conforme a quest'ultimo.

In sostanza, sono sanabili tutti quegli abusi edilizi che non sono contrari alla legge e al piano regolatore del Comune nel momento in cui sono stati effettuati gli interventi e nel momento in cui è stata richiesta la sanatoria. Ecco alcuni esempi di interventi sanabili:

  • gli interventi di manutenzione straordinaria;
  • l'abbattimento di un tramezzo;
  • la costruzione di una tettoia negli spazi esterni;
  • l'inserimento di elementi accessori;
  • l'eliminazione di elementi estranei;
  • ecc...

Quando un abuso edilizio non è sanabile

I casi che abbiamo visto nel corso del precedente paragrafo sono accompagnati da una sanatoria per eliminare l'abuso edilizio e da una sanzione amministrativa. Quelli che vediamo in questo paragrafo, invece, prevedono anche una sanzione penale e non possono essere sanati.

La motivazione per cui un abuso edilizio può non essere sanato è dovuta al fatto che gli interventi effettuati non sono in regola con la normativa e con le prescrizioni urbanistiche né al momento della realizzazione dell'opera e né quando viene richiesta la sanatoria.

Rientrano all'interno di questa categoria gli interventi edilizi che interessano la struttura dell'edificio e molto spesso viene ordinato di demolire la casa, anche se a volte è ammessa la sanatoria, accompagnata da delle sanzioni amministrative decisamente ingenti.

Che cosa bisogna fare per mettere in regola la casa abusiva 

Quando si costruisce una casa abusiva, ovvero conformemente alle leggi ma senza l'apposita autorizzazione amministrativa, allora questa si potrà mettere in regola attraverso la richiesta del permesso in sanatoria.

Qual è il procedimento che viene messo in atto per sanare dei vecchi abusi edilizi? Occorre:

  • fare richiesta all'ufficio comunale competente entro 90 giorni dal momento in cui è stato rilevato l'abuso;
  • la richiesta sarà valutata dal responsabile dell'ufficio nel quale ci si è recati, il quale provvederà entro 60 giorni a rilasciare l'autorizzazione amministrativa per sanare i lavori abusivi.

Se la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) non viene rilasciata dal Comune, allora viene richiesto al soggetto che ha commesso l'illecito di ripristinare lo stato dei luoghi, ovvero di eliminare gli abusi edilizi per evitare la demolizione entro il termine massimo di 3 mesi

Quanto costa la sanatoria

Ecco quanto costa mediamente andare a mettere in regola una casa abusiva:

  • se viene effettuata la richiesta della CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) durante lo svolgimento degli interventi edilizi, allora il costo della sanatoria si aggirerà intorno ad una cifra compresa tra il 300 euro ed i 400 euro;
  • se viene effettuata la richiesta della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) durante lo svolgimento degli interventi edilizi, allora il costo della sanatoria si aggirerà intorno ad una cifra compresa tra il 500 euro ed i 700 euro;
  • se viene effettuata la richiesta della CILA al termine dello svolgimento degli interventi edilizi, allora il costo della sanatoria si aggirerà intorno ad una cifra compresa tra il 800 euro ed i 1.200 euro;
  • se viene effettuata la richiesta della SCIA al termine dello svolgimento degli interventi edilizi, allora il costo della sanatoria si aggirerà intorno ad una cifra compresa tra il 1.000 euro ed i 1.500 euro.

I costi variano in base alla tipologia di abuso edilizio che è stato commesso ed in base ai metri quadri in cui è presente l'illecito. Inoltre, le spese saranno più elevate per gli architetti e per gli ingegneri, mentre si paga di meno per farsi assistere da un geometra.

Chi controlla gli abusi edilizi

Quando si parla di abusivismo, il soggetto che ha il compito di controllare questi illeciti è la Polizia Municipale, la quale è incaricata di effettuare gli opportuni accertamenti e di ricevere gli esposti per abuso edilizio. Una volta che questi ultimi saranno presentati, allora saranno inviati a:

  • il Comune;
  • la Questura;
  • il Commissariato di pubblica sicurezza;
  • la Regione;
  • le altre autorità che sono competenti in materia.

Cosa succede dopo una denuncia per un abuso edilizio: ecco che cosa si rischia

Dopo aver ricevuto una denuncia per aver commesso un abuso edilizio, si passa da un illecito amministrativo ad un illecito penale, con il conseguente aggravamento delle sanzioni. Ecco che cosa si rischia quando si fanno degli interventi edilizi non conformi alla normativa e alle prescrizioni urbanistiche. Nello specifico si è puniti con:

  • la reclusione fino a due anni;
  • una multa di importo compreso tra i 15.493 euro ed i 51.645 euro.

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Quando un abuso edilizio diventa un reato penale e quando va in prescrizione

Quando si effettuano dei lavori abusivi si può andare in contro ad una semplice sanzione amministrativa, nel caso di opere conformi alla legge ma senza autorizzazione, oppure anche ad una sanzione penale quando l'opera edilizia è contraria alle norme sia al momento dei lavori che nel momento in cui viene richiesta l'autorizzazione amministrativa.

In particolare, ecco quando un abuso edilizio diventa un reato penale:

  • quando non vengono osservate le leggi e le prescrizioni edilizie ed urbanistiche;
  • quando, nonostante sia stato emesso un ordine di sospensione dei lavori, il soggetto che ha commesso l'illecito persevera nel proseguire gli interventi edilizi;
  • quando viene effettuata una lottizzazione abusiva dei terreni con l'intento di costruirci sopra;
  • quando vengono effettuati degli interventi edilizi in determinate aree, le quali sono sottoposte a vincolo ambientale, archeologico, artistico, paesaggistico o storico.

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Il reato di abuso edilizio e, dunque, anche la relativa sanzione penale, vanno in prescrizione secondo i seguenti termini di tempo:

  • in 4 anni, nella generalità dei casi;
  • in 5 anni, nel caso in cui, invece, sia stato mosso nei confronti del soggetto che ha commesso l'illecito penale la procedura del rinvio a giudizio, la quale anticipa il processo penale.

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