Quando si diventa comproprietari di un immobile bisogna conoscere molto bene le legge in vigore, soprattutto nel momento in cui si decide di stipulare un contratto di affitto, per rispettare i possessori delle quote, in modo tale che tutti abbiano ciò che gli spetta.
La comproprietà di un immobile, in genere, ma non sempre, si verifica in caso di lascito ereditario e individuazione degli eredi. In casi come questo, molto spesso, si ha l’intenzione di vendere l’immobile oppure darlo in locazione. Si può fare? Certamente, ma rispettando alcune specifiche condizioni.
Quel che ci interessa discutere nel testo riguarda, prevalentemente, la sfera fiscale. Proprio per questo, infine, spiegheremo come registrare il contratto di locazione all’Agenzia delle entrate, nel caso di immobile in comproprietà tra eredi.
Nel testo andremo a spiegare come avviene e come funziona la comproprietà di un immobile tra eredi, soffermandoci su come si deve gestire l’affitto della casa.
Cos’è e quando si verifica la comproprietà di un immobile
Come molti altri beni, anche gli immobili possono avere più di un proprietario. Si parla di comproprietà, per esempio, quando un immobile viene donato oppure ereditato da più persone.
In casi come questi, ogni comproprietario gode di una quota del bene e, oltre ai diritti, deve anche adempiere ad alcuni doveri, come contribuire alle spese in misura pari alla propria quota di comproprietà.
Più nello specifico, concentriamoci sulla comunione immobiliare tra eredi. L’immobile, spesso non utilizzato, può essere tranquillamente dato in affitto oppure venduto, ma rispettando sempre alcune particolari condizioni dettate dalla legge, in modo tale da risolvere preventivamente eventuali discussioni tra gli eredi e rispettare tutti gli obblighi fiscali.
Come stipulare un contratto di affitto per immobili in comproprietà
I comproprietari di un immobile intenzionati ad affittarlo potrebbero chiedersi quale contratto di locazione utilizzare. Si possono utilizzare tranquillamente i modelli di contratto di affitto disponibili. Secondo la legge, è valida anche la stipula del contratto di locazione da parte di un solo comproprietario.
Ma uno degli altri proprietari potrebbe non essere d’accordo. Cosa fare in questi casi? Secondo la legge, se un comproprietario non vuole affittare l’immobile, gli altri possono comunque cedere l’immobile in affitto, anche senza approvazione.
Chi si trova in disaccordo con l’affitto può chiedere il risarcimento danni all’altro comproprietario, ma non potrà in nessun modo rendere inefficace il contratto che è stato stipulato tra il locatore e l’inquilino.
Pertanto, anche l’inquilino può stare tranquillo e si trova al riparo da eventuali azioni di sfratto. Il contratto di affitto ha validità per tutta la durata dell’accordo, ovviamente, salvo casi in cui si decida il recesso anticipato.
Come gestire l’affitto di un immobile cointestato tra eredi
Ci sono anche questioni fiscali da conoscere bene, legate al reddito di locazione percepito e alla corretta registrazione del contratto di affitto.
In merito alla prima questione, sempre nel caso di un contratto di affitto con più eredi, il reddito di locazione di un immobile cointestato deve essere dichiarato da tutti i comproprietari, in base alle quote di possesso. Per di più, deve essere dichiarato anche da eventuali comproprietari in disaccordo con la stipula del contratto e che non ne abbiano preso parte.
Si tratta di un’operazione molto importante che gli eredi devono adempiere per evitare tutti i possibili accertamenti da parte dell’Agenzia delle entrate. Bisogna fare anche qualche precisazione sulla registrazione del contratto di locazione sul sito dell’Agenzia delle entrate oppure uno degli eredi aventi diritto, munito di contratto scritto in duplice copia e dei documenti di riconoscimento di tutti i comproprietari e del locatario, può recarsi personalmente presso uno sportello territoriale dell’ente e registrarlo.
Il contratto di locazione, così come previsto per ogni contratto, deve essere registrato sul sito dell’Agenzia delle entrate e si devono pagare le relative imposte di registro e di bollo.
L’imposta sulla registrazione degli atti serve per conservare la traccia degli atti e conferirgli una certezza giuridica. Si tratta di un’imposta pari al 2% del canone di affitto annuo, con un minimo di 67 euro. L’imposta di bollo, invece, è variabile e con un minimo pari a 32 euro, ha come presupposto l’esistenza di un atto e di un registro redatto in forma scritta.
All’Agenzia delle entrate si dovrà consegnare il modello RLI, indispensabile per la registrazione della locazione, nel quale si dovranno indicare i comproprietari e specificare quali di essi hanno preso parte alla stipula del contratto e quali invece no. Si tratta di un passaggio molto importante e non trascurabile perché permette di individuare le posizioni fiscali legate alle quote di possesso dell’immobile di ciascun erede.
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