Spesso capitano alcuni eventi e situazioni eccezionali che portano alla volontà di recedere un contratto di locazione commerciale.
I casi e le esigenze possono essere diversi, da entrambe le parti, ovvero sia del locatore che del conduttore. Il contratto di locazione ad uso commerciale ha una durata minima di sei anni e in alcuni casi di nove anni.
Ma, quel che dobbiamo capire, è quando e come è possibile recedere il contratto di locazione, soprattutto parlando di tempistiche e motivazioni.
Quando il locatore può recedere dal contratto? Quando può recedere il conduttore? Analizziamo cosa prevede la legge.
Quando il proprietario può recedere dal contratto di locazione?
Prima di parlare di disdetta e recesso, è bene fare il punto su cosa si intende per contratto di locazione commerciale. Non è altro che l’affitto di un immobile con destinazione, appunto, commerciale per esercitare attività industriali, artigianali, professionale e commerciali.
Si tratta di contratti che hanno, per legge, una durata minima e massima. Il minimo è 6 anni e il massimo è 30 anni.
A questo lasso temporale c’è, però, una eccezione. È prevista una durata minima di 9 anni per i locali affittati a scopo ricettivo come bed&breakfast o alberghi.
Come si rinnovano i contratti di affitto commerciali? È previsto un rinnovo automatico alla scadenza, se non è stata inserita una specifica clausola del locatore o del conduttore durante la stipula.
Passiamo all’argomento disdetta. Locatori e conduttori possono recedere dal contratto? La risposta è affermativa, ma bisogna fare le dovute precisazioni.
In questa parte del testo soffermiamoci sul caso del locatore (proprietario dell’immobile). Prima dei sei anni, ovvero della scadenza minima prevista per questa tipologia di contratti, non è possibile effettuare la disdetta dal contratto, neppure se viene inserita una clausola che, di fatto, viene considerata nulla e illegittima.
Il proprietario può disdire comunicando all’affittuario almeno dodici mesi prima della scadenza (mesi che diventano diciotto nel caso di locazioni per attività ricettive).
In quali casi può disdire alla prima scadenza? È possibile solo per alcuni casi stabiliti dalla legge. Quali sono?
- quando il proprietario vuole adibire l’immobile ad abitazione, per sé o per parenti fino al secondo grado;
- quando il proprietario vuole adibire l’immobile per sé o per i parenti fino al secondo grado ad esercizio di attività;
- se il proprietario vuole demolire l’immobile;
- il proprietario vuole ristrutturare l’immobile.
Quando il conduttore può recedere dal contratto di locazione
Rispetto al caso del locatore, che non ha la possibilità di recedere dal contratto prima della scadenza minima della locazione, il conduttore può recedere anche prima dei sei anni.
Ovviamente, l’affittuario deve darne preavviso al proprietario dell’immobile, tramite l’invio di una raccomandata, almeno sei mesi prima. Nella lettera raccomandata, il conduttore deve comunicare anche per quali motivi ha deciso di recedere dal contratto.
Ove sia stato previsto nella stipula del contratto, il conduttore può anche recedere senza la sussistenza di gravi motivi (per giusta causa).
Inoltre, alla stipula del contratto è previsto il versamento di una caparra di almeno tre mesi di canone pattuito. La caparra serve per risarcire di evenutali danni che il proprietario, alla consegna dell’immobile, dovesse trovare oppure come risarcimento danni se il conduttore dovesse comunicare in ritardo la volontà di recedere dal contratto.
Quali sono i gravi motivi? La disdetta deve scaturire da motivazioni esterne, ovvero cause non volute. Un esempio può essere il caso della congiuntura economica, una crisi finanziaria che non gli consente, oggettivamente, di mantenere aperta l’attività commerciale e così via.
Come si può recedere da un contratto di locazione
Il contratto di locazione, come abbiamo già anticipato, può essere disdetto tramite raccomandata A/R, almeno dodici mesi prima dalla scadenza, nel caso del locatore, e sei mesi prima, nel caso di disdetta da parte del conduttore.
Oltre all’utilizzo della lettera raccomanda, la disdetta può essere effettuare tramite l’invio di una Pec (Posta elettronica certificata).
La risoluzione anticipata di un contratto di affitto commerciale prevede, inoltre, l’invio del modello RLI all’Agenzia delle entrate, entro 30 giorni dalla data della risoluzione. Inoltre, deve essere versata l’imposta di registro, utilizzando il Modello F24 Elide.
Cosa si deve inserire nella comunicazione di recesso? Innanzitutto deve contenere le generalità di chi recede (locatore o conduttore), gli estremi dell’immobile, la data di stipula del contratto e quella in cui si prevede la cessazione.
Se il recesso viene effettuato da chi affitta, il modello deve contenere anche le gravi motivazioni; mentre, se è il locatore a chiedere che non venga più effettuato il rinnovo, si deve indicare una delle quattro motivazioni di cui abbiamo precedentemente parlato.